부동산 가계약금, 돌려받을 수 있는 조건 (feat. 명확한 증거)

부동산 가계약금, 돌려받을 수 있는 조건 (feat. 명확한 증거)

 

직장인이라면 한 번쯤 아파트 매매나 전·월세 등 부동산 계약을 체결해 본 경험이 있을 겁니다. 보통 부동산 계약은 당사자들끼리 만나 계약서를 쓰고 날인한 후 그 당일에 계약금을 지급하는 방식으로 진행이 되죠.

 

하지만 본격적으로 계약서를 작성하기 전에 미리 돈을 입금하는 경우가 있습니다. 계약 체결에 대한 지위를 선점하기 위해서인데요. 이를 ‘가계약금’이라고 합니다. 그런데 요즘 부동산 시세가 급변하다 보니, 가계약금을 지급했다가 이 시세 변동 탓에 마음이 바뀌어 막상 계약을 하지 않는 경우가 빈번하게 발생하고 있습니다.

 

원칙적으론 계약서에 서명을 해서 계약이 체결된 경우엔, 계약금을 지급한 쪽에서 마음이 바뀌어 계약을 진행하지 않게 되더라도 계약금을 돌려받을 수 없습니다. 특히 민법 제565조는 매수인이 본인 사정으로 매매 계약을 파기하기 위해선 이미 지급한 계약금을 포기해야 한다고 규정하고 있습니다. 반대의 경우도 마찬가지입니다. 매도인이 일방적으로 계약을 파기하려면 계약금 원금이 아니라 배액(倍額)을 상환해야 합니다.

 

민법

 

제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

반면 실제 계약 체결 전 가계약금만 지급한 경우 계약을 파기할 때 이 가계약금을 돌려받을 수 있는지 여부에 대해선 과거 상반된 판결이 병존했습니다. 그러나 최근 대법원은 가계약금을 지급한 사람이 본인 사정으로 계약을 파기하는 경우에도 이를 돌려받을 수 있는 게 원칙이고, 당사자들 간 합의가 명백히 인정되는 경우에만 가계약금을 돌려주지 않아도 된다는 점을 분명히 했습니다.

 

대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다 247187 판결

 

가. 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 참조).

 

나. 원심은 원고가 피고에게 지급한 금원을 가계약금이라고 보면서도 가계약금은 교부자인 원고가 스스로 계약 체결을 포기한 경우 당사자 사이에 달리 정함이 있지 않는 한 수령자인 피고에게 몰취 된다는 이유를 들어 원고의 피고에 대한 가계약금에 관한 부당이득 반환청구를 배척하였다. 그러나 앞서 본 법리에 의하면, 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고에게 몰취 되는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다.

 

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한편, 가계약금을 ‘받은’ 쪽에서 일방적으로 계약을 파기하는 경우에도, 가계약금 배액이 아니라 이미 받은 가계약금만 반환하면 된다는 판결 또한 최근 선고된 바 있습니다. 사안의 구체적 내용은 아래와 같습니다.

 

<A는 집을 구입하기 위해 아파트를 알아보던 중, 매물로 나온 B의 아파트가 마음에 들어 B의 허락을 받아 중개인과 함께 둘러보게 됐습니다. 일주일 뒤 A는 중개인으로부터 “매매 5억 5000만 원, 가계약금 1000만 원 입금, 일주일 이내 계약서 작성 및 나머지 계약금 4500만 원 입금, 한 달 후 잔금 지급, 위와 같이 가계약 진행하고자 합니다. 가계약도 계약의 효력이 있으니 계약 내용 잘 확인하시고 동의하시면 입금 부탁드립니다”는 문자를 받았습니다. A는 위 문자를 받은 당일 B 계좌로 1000만 원을 지급했으나, 3일 후 B로부터 계약을 진행하지 않겠다는 통보를 받았습니다. 이에 A는 B를 상대로 가계약금의 배액 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다.>

 

법원은 다음과 같은 판단하에 계약이 B의 사유로 파기됐더라도 B는 A에게 이미 지급받은 가계약금만 돌려주면 된다고 판단했습니다. (부산지방법원 2021나 57353 판결)

 

① 가계약은 당사자 사이에 확정적인 매매 계약이 체결된 것이 아니라, 장래에 당사자들 사이의 교섭에 따라 매매 계약이 체결되지 않을 수도 있는 불확실한 상태임을 전제로 하여 단지 계약의 우선권을 부여하는 것이다. 따라서 매매 계약 체결에 앞서 매수인이 매도인에게 교부하는 가계약금은 기본적으로 매매 계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금이다. 즉, 향후 본계약이 체결될 경우에는 그 돈을 계약금의 일부로 갈음하되, 본계약이 체결되지 않는 경우에는 이를 반환할 것이 전제된 돈으로 보아야 한다.

 

② 한편 계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가지지만, 가계약금에 대해서는 이러한 규정이 없다. 따라서 가계약금에 대한 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약을 통해 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다.

 

요컨대, 법원은 가계약금 지급 자체만으로는 특별히 어떤 법적 구속력을 인정하지 않습니다. 따라서 가계약금을 계약을 함부로 파기하지 못하도록 하는 수단으로 이용하기 위해서는, 일방이 계약파기 시 상대방에게 가계약금이 귀속된다는 점에 대해 명백히 합의를 하고 문자 등으로 증거를 남겨둘 필요가 있겠습니다.

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